Nhà đầu tư nên bán chung cư mua đất nền ven đô là một câu hỏi khiến nhiều người băn khoăn trong năm 2025 này vì sau một thời gian tăng nóng thì chung cư Hà Nội đang chững lại, trong khi đó thị trường đất nền ven đô lại đang giao dịch rất tốt. Chúng ta hãy cùng bàn về bài toán đầu tư dưới đây của một vị khách hàng.
Bốn tháng trước, Thanh Lam quyết định bán căn chung cư của mình ở Thanh Trì với giá 4.1 tỷ. Đây là một quyết định táo bạo, nhưng cô tin vào khả năng đầu tư của mình. Với số tiền này, Lam đã mua một căn nhà ở thị trấn Chúc Sơn với giá 2.5 tỷ và một mảnh đất ở huyện Quốc Oai với giá 1.35 tỷ.
Đến nay, căn nhà đã có khách trả 3.2 tỷ, trong khi mảnh đất cũng đã tăng giá lên 1.55 tỷ. Giờ đây, hãy cùng tính toán số tiền mà Lam kiếm được sau 4 tháng đầu tư:
- Giá trị căn nhà hiện tại: 3.2 tỷ
- Giá trị mảnh đất hiện tại: 1.55 tỷ
- Tổng giá trị hiện tại của hai tài sản là: 4.75 tỷ
- Lam đã đầu tư tổng cộng 3.85 tỷ (2.5 tỷ cho nhà + 1.35 tỷ cho đất).
- Lợi nhuận mà Lam kiếm được sau 4 tháng là: 0.9 tỷ.
Như vậy, sau 4 tháng đầu tư, Thanh Lam đã kiếm được 900 triệu đồng, đạt 23%. Cô cảm thấy hài lòng với quyết định của mình và tin rằng con đường đầu tư chỉ mới bắt đầu.
Tôi hoàn toàn đồng tình. Nên bán! Đã đến lúc bán chung cư Hà Nội. Đây không phải là một lời khuyên, đây là một cảnh báo. Vì chung cư sẽ không bao giờ tăng điên rồ như năm rồi trong 10 năm tới.
Mình hiểu, chung cư là một biểu tượng an toàn mà nhiều người muốn ôm khư khư. Nếu để ở, mình không bàn, vì nó phụ thuộc vào mình và gia đình thích ở đâu, thoải mái, vui vẻ là được. Tuy nhiên để đầu tư, thì hãy thoát càng sớm càng tốt.
Mặc dù chung cư có một số lợi thế, như:
- Dễ kiểm soát: do thường nằm ở trung tâm hoặc những khu sầm uất.
- Dễ cho thuê: do nhu cầu nhà ở cực lớn.
- Dễ bán khi cần: do vị trí trung tâm, nhiều người muốn mua ở.
- Dễ cho vay: ngân hàng rất thích cho vay, và sẵn sàng cho vay tới 80 thậm chí 90% giá trị mua bán theo hợp đồng công chứng.
Tuy nhiên, vì sao mình cảnh báo không nên tiếp tục giữ chung cư trong giỏ hàng đầu tư. Bởi:
- Nhiều dự án chung cư chưa có sổ đỏ
- Pháp lý chung cư sau 50 năm rất rắc rối, hiện tại vẫn chưa thật sự rõ ràng
- Chung cư ngày càng xuống cấp. Và chúng ta không thể tự do sửa chữa, xây mới lại căn hộ của mình mà phụ thuộc vào chủ đầu tư, ban quản lý, rất phức tạp và khó kiểm soát. Hãy nhìn những khu tập thể cũ của Hà Nội để hình dung ra viễn cảnh chung cư 30-40 năm tới.
Hà Nội hiện có nhiều khu tập thể cũ, phần lớn được xây dựng trong giai đoạn từ những năm 1960 đến 1990. Theo các báo cáo và nghiên cứu, khoảng 1.500-2.000 khu tập thể cũ cần được cải tạo hoặc xây mới. Các khu này thường gặp vấn đề về cơ sở hạ tầng, không đảm bảo an toàn và điều kiện sống.
- Thị trường Hà Nội chuẩn bị đón hàng vạn căn hộ mới ra mắt, chắc chắn khi nguồn cung tăng thì giá sẽ khó tăng, thậm chí chung cư cũ bị giảm.
- Dòng tiền cho thuê rất thấp, chỉ 2-3% trên giá trị căn hộ.
- Bán ngay tại thời điểm này, còn khá được giá. Và vừa nhịp đầu tư cho chu kỳ mới 2025-2030.
Vậy, bán chung cư rồi, thì làm gì tiếp? - Nếu chung cư bạn đang để ở, và nếu bán đi, hãy thuê lại một căn nhà ở ngay toà đó, khu đó. Để cuộc sống sẽ ít bị tác động của việc bán nhà.
- Chuyển sang đầu tư bất động sản ven đô. Tìm kiếm những khu vực giá còn rẻ (dưới 20 triệu/m2), cách các quận trung tâm khoảng 15-30 km. Đô thị sẽ được mở rộng liên tục về các khu vực này. Hoặc:
- Ưu tiên mua các khu gần các dự án giao thông hoặc đại đô thị. Như Đông Anh, Quốc Oai, Xuân Mai,…Hoặc:
- Một lựa chọn khác là mua đất nền ven đô ở các thị trấn của các huyện ven đô, chắc chắn tăng tốt, thanh khoản lại luôn cao. Chẳng hạn như: Chúc Sơn, Xuân Mai (Chương Mỹ), Trạm Trôi (Hoài Đức), Kim Bài (Thanh Oai), TT Đan Phượng (Đan Phượng), thị Trấn Đông Anh, TT Trâu Quỳ (Gia Lâm),…
- Ngoài ra, hãy để ý các vùng cách các xã, phường thuộc các quận khoảng 3-5km, đây là những vùng mà tốc độ đô thị hoá nhanh hơn các khu vực khác.
- Mua liền kề ở các huyện ven đô. Chẳng hạn như liền kề ở Sơn Đồng (Hoài Đức) có giá 9-12 tỷ, ngang một căn chung cư cao cấp ở trung tâm. Có khả năng tăng giá gấp 2 trong 3 năm tới, do gần vành đai 4.
- Một lựa chọn khác ngoài đầu tư nhà ven đô, là bán chung cư đầu tư xây căn hộ dịch vụ cho thuê trong trung tâm, hoặc các đô thị ven đô như Đông La, La Phù, An Khánh (Hoài Đức), thị trấn Quốc Oai (cho công nhân các cụm CN thuê,…). Vừa có dòng tiền, mà giá vốn còn nhiều dư địa để tăng.
Không có một công thức đầu tư thành công chung cho tất cả mọi người, và mọi trường hợp. Song với trải nghiệm 5 năm lặn ngụp trong thị trường BĐS HN của mình, mình cảm nhận rằng thời điểm này ai mạnh dạn bán chung cư, đầu tư đất ven đô sẽ thắng.
Đây chính là thời điểm vàng để ra quyết định táo bạo. Hãy nắm bắt cơ hội và chuyển mình trước khi quá muộn. Nếu bạn tìm hiểu kỹ lưỡng các khu vực tôi đã nêu, khả năng mua được bất động sản và sinh lời trong 3-4 năm tới là rất cao.
Hãy chia sẻ ý kiến của bạn về vấn đề này! Tôi rất mong nhận được nhiều phản hồi, góc nhìn và ý tưởng từ các bạn.
